Bei Immobilienfinanzierungen ist die Absicherung über eine Grundschuld gängige Praxis. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und zur finanziellen Befriedigung des Gläubigers eingesetzt, wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr vertragsgemäß bedient. Wann eine Grundschuldabtretung sinnvoll sein kann – darum geht es in diesem Beitrag.
Wird eine Grundschuld abgetreten, überträgt der Gläubiger seine Ansprüche auf Befriedigung aus der Grundschuld auf einen anderen Gläubiger. Ein typischer Fall für Grundschuldabtretungen sind Anschlussfinanzierungen bei Immobilienkrediten, erklärt der Finanzguide von American Express. Die Abtretung bietet dabei eine einfache und günstige Lösung.
Günstigere Variante im Zusammenhang mit Anschlussfinanzierung
Folgende Konstellation ist üblicherweise gegeben, wenn man eine Grundschuld abtreten will: am Ende einer Zinsbindung steht bei einem Hypothekendarlehen eine Anschlussfinanzierung an. Der Kreditnehmer entscheidet sich für den Anbieterwechsel. Er nimmt ein neues Hypothekendarlehen bei einer anderen Bank auf, mit dem das bestehende Hypothekendarlehen bei der bisherigen Bank abgelöst werden soll. Die Grundschuld, die der Absicherung des Alt-Darlehens diente, soll nun zugunsten des neuen Kreditgebers übertragen werden und als Sicherheit für die Anschlussfinanzierung dienen.
Eine Möglichkeit, dies zu lösen, ist die Löschung der alten Grundschuld im Grundbuch und die Eintragung einer neuen Grundschuld zugunsten der neuen Bank. Das ist aber aufwändig, teuer und vergleichsweise langwierig. Beide Vorgänge bedürfen der notariellen Beglaubigung und es fallen jeweils Notar- und Grundbuchkosten an. Einfacher ist, die Grundschuld abzutreten.
Wie die Grundschuld abgetreten wird
In der Regel ist der Kreditnehmer an der Grundschuldabtretung selbst gar nicht direkt beteiligt. Die Banken regeln das unter sich. Dazu erstellt die bisherige Bank eine Abtretungserklärung für das Grundbuchamt. In der Erklärung bekundet die Bank ihren Abtretungswillen zugunsten der neuen Bank und beantragt gleichzeitig den Vermerk der Abtretung im Grundbuch. Die Grundschuldabtretung wird notariell beglaubigt und der Notar veranlasst die Umsetzung.
Natürlich verursacht auch die Grundschuldabtretung Kosten für Notar und Grundbucheintrag. Die sind aber deutlich geringer als bei der Alternative: Löschung und Neueintrag. Die Gebühren hängen auch von der Höhe der Grundschuld ab. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro fallen bei der Grundschuldabtretung ca. 500 Euro Gebühren an. Löschung und Neuantrag würden das Doppelte bis das Dreifache dieser Summe kosten.
Auch teilweise Abtretung möglich
Möglich ist auch eine teilweise Grundschuldabtretung. Das ursprüngliche Darlehen ist bei der Anschlussfinanzierung schon teilweise getilgt, so dass nur noch eine Absicherung für die Restschuld gebraucht wird. Mit einer Teilabtretung der Grundschuld wird nur der Betrag abgetreten, der als Sicherheit für die Anschlussfinanzierung dienen soll. Der nicht mehr benötigte Rest der Grundschuld – wegen des bereits getilgten Kreditbetrags – kann gelöscht werden.
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